Блог Ярослава Дмитриева

Ипотека без первоначального взноса

Привет, друзья! Как мы обычно решаем жилищный вопрос? Правильно! Большинство берет ипотеку. Но перед каждым, кто берет ипотечный кредит, возникает  проблема – как взять ипотеку без первоначального взноса? В этой статье я расскажу о всех возможных вариантах решения жилищного вопроса с помощью ипотечного кредита, но без финансовых вложений.

В этом посте я расскажу о семи легальных способах взять ипотеку без первоначального взноса. Все они имеют свои плюсы и минусы, поэтому при выборе варианта не забывайте все взвесить и посчитать. Иначе может получиться такая ситуация, что избежав трат вначале, можно будет попасть в настоящую финансовую кабалу.

1. Ипотека без первоначального взноса в банке

Это самый простой вариант. Мы идем в банк и выбираем программу ипотечного кредитования без первоначального взноса. Казалось бы в интернете и в жизни много объявлений зовут взять ипотеку без каких бы то ни было финансовых вливания, но при реальном рассмотрении этих предложений появляются различные подводные камни.

ипотека без первоначального взносаНа дату написания поста, классическую ипотеку под залог приобретаемой квартиры без первоначального взноса выдают два банка: Запсибкомбанк   и Транскапитал банк. Какие есть минусы у этих программ:

— Ограниченное присутствие банков. Не везде есть их представительства, поэтому ни у каждого есть шанс взять ипотеку без первоначального взноса.

— Повышенная по сравнению со стандартными программами ставка. Она отличается на 1-2% от действующей и достигает 14,25 — 15,75% в зависимости от срока кредита и других параметров.

— Только официальное подтверждение дохода. Если вы получаете серую зарплату, то ипотеки без первоначального взноса вам не видать. Банки принимают только справку 2 НДФЛ.

А что же предлагают другие банки? Какие условия скрываются в их предложениях оформить ипотеку без первого взноса? Об этом следующий способ.

2. Ипотека под залог имеющегося жилья.

Да, вы можете взять ипотеку без первоначального взноса, но в залог у вас возьмут другую квартиру или объект недвижимости. Если у вас есть жилье, вы можете его заложить и взять ипотеку на новое. Такие ипотечные программы предлагают практически все крупные и не очень банки страны.

Какие тут минусы:

— Не у всех есть жилье для залога, да и как-то страшновато отдавать в залог свою единственную квартиру особенно инвестируя в новостройку, которая, есть вероятность, что никогда не построиться из-за очередного кризиса или недобросовестного застройщика.

— Долгое и волокитное оформление бумаг. Как правило, сначала оформляется залог на квартиру и лишь, потом выдается ипотека. Такая сделка может быть растянута на месяц с лишним.

— Многие банки предоставляют ипотеку под залог другой недвижимости под маленькие сроки (5-10 лет), что не всегда удобно людям из-за больших ежемесячных платежей.
— Повышенная процентная ставка. От базовой она может отличаться на 2-5% и достигать в некоторых банках 17-19%.

Следующий вариант.

3. Потребительский кредит под первоначальный взнос

Очень часто практикуется такой метод, когда человек получает положительное решение по ипотеке, а затем в этом же или другом банке берет кредит наличными, чтобы внести деньги за первый взнос.

Какие тут минусы:

— Надо быть очень осторожными с получением кредита. Возможен такой вариант, что вы возьмете кредит, принесете документы в банк на оформления, а вам в самый последний момент скажут – давай до свидания, у тебя отказ. Как возможен такой вариант? Очень просто. Кредитные службы перед выдачей еще раз проверяют вашу кредитную историю и если ваш банк кредитор на первоначальный взнос, уже подал информацию, то у вас снижается платежеспособность из-за нового кредита и вы либо совсем не получаете кредит, либо получаете его в меньшей форме в пределах вашей платежеспособности.

— Значительно увеличивается долговая нагрузка. Вам придется на ближайшие пять лет затянуть пояса, так как необходимо будет платить два кредита с достаточно большим ежемесячным платежом, что не очень здорово скажется на уровне вашей жизни.

—  Большая переплата. Потребительские кредиты выдаются по ставке от 14,5% до 24%, что несет большую переплату. Готовы ли вы платить лишние деньги банку?

4. Рассрочка от застройщика

Если промониторить рынок недвижимости вашего города, то можно найти предложения на новостройки без первоначального взноса. Что скрывается за этим?

Ряд застройщиков, чтобы привлечь клиентов готовы пойти на такой маркетинговый ход. Они оформляют рассрочку  на уплату первого взноса, как правило, это шесть месяцев. Но большинство просто заключает договор займа с заемщиком на сумму первого взноса.

Плюсы тут конечно есть. Во-первых, не надо искать деньги на первый взнос в сторонних организациях. Во-вторых, как правило, не надо подтверждать свою платежеспособность для договора займа. В-третьих, процентная ставка по договору займа значительно ниже потребительского кредита и даже ипотеки.

Минус тут простой:

— Большой ежемесячный платеж из-за выплат по заему на первый взнос.

Следующие способы оформления ипотеки без первоначального взноса подходят лишь для определенной группы граждан.

5. Ипотека с материнским капиталом

Если у вас есть двое и более несовершеннолетних детей, вы имеете право получить сертификат на получение материнского капитала. Его получает мама детей в пенсионном фонде и может расходовать на приобретение жилья в ипотеку.

Банки охотно идут на эту программу и выдают ипотеки без первоначального взноса. Ипотека с материнским капиталом есть в портфеле практически любого банка работающего на этом рынке.

Минусы тут понятные:

— Наличие детей.

— Как правило, только официальный доход.

— Более длительный и придирчивый  путь рассмотрения ипотеки.

6. Военная ипотека

Если вы военный и у вас есть жилищный сертификат, его можно использовать в качестве первоначального взноса. Военная ипотека имеет очень хороший процент от 9,5%, но и существенный минус  – надо идти в армию.

7. Завышение стоимости квартиры

Завышение стоимости квартиры – это один из относительно легальных способов получить ипотеку без первоначального взноса. Суть этого способа достаточно простая. Вы завышаете стоимость квартиры по отчету об оценке на размер первоначального взноса, как правило, это 10-15% от стоимости. С продавцом квартиры подписывается расписка, согласно которой он якобы получить первый взнос на руки. Далее все документы проходят через банк и, если он их одобряет, то вы получаете ипотеку на всю стоимость квартиры, затем она перечисляется продавцу.

Минусы:

— Не каждый продавец на это идет. Страшновато.

— Банки ужесточают требования к оценке. Все сложнее стало проходить оценку.

— Проценты по ипотеке придется платить на полную сумму, а значит, общая переплата будет значительно выше.

Вот семь основных способов взять ипотеку без первоначального взноса. А хотите узнать, как взять ипотеку без первоначального взноса, да еще и сразу иметь возможность заработать 10-15%?

Творческое инвестирование в недвижимость.

ипотека без первого взносаРазберем такой пример. Вы нашли комнату за 500 000 рублей, а её реальная стоимость на рынке 600 000. Вы получаете ипотеку на все 500 000 рублей. Отдаете их продавцу, а затем находите покупателя с наличными деньгами и продаете ему это комнату за 600 000. Ваша прибыль с одной сделки 100 000 рублей и при этом вы не тратили практически ни одной тысячи рублей. Средний срок такой сделки 1-2 месяца. Налогами сделки до одного миллиона рублей не облагаются. При большей сумме нужно либо делать занижение стоимости по договору до стоимости покупки квартиры, либо платить 13% от прибыли в конце года.

Вы, наверное, скажите, что это нереально найти такой вариант на рынке. Но практика показывает, что при должном усердии и знании где искать клиента готового пойти на скидку, вы сможете достаточно прилично заработать.

Обязательно подпишитесь на новости блога и нажмите кнопку социальных сетей, чтобы и ваши друзья узнали, как можно взять ипотеку без первоначального взноса да еще на этом заработать.

В комментариях прошу написать, как вы решили свой вопрос с жильём и что думаете об ипотеке без первоначального взноса?

14 комментариев

  1. Ответить

    Я большой противник ипотеки, а без первоначального взноса тем более. Отсутствие первоначального взноса говорит о том, что у человека не хватает денег или он не умеет копить. Купив недвижимость захочется сделать ремонт и купить новую мебель, а тут еще и кредит. 
    Ярослав  расчет в творческом инвестирования взят из головы. Вы пробовали делать это в реальности? Купить квартиру ниже рынка сложно, т.к. все хотят продать дороже и в более чем 90% случаем делают это через посредников.
    Для поиска подходящего варианта нужно время (пусть будет вечер вне работы). Для регистрации покупки и продажи нужно отпрашиваться с работы, т.к. госучереждения работают с 9 до 18. Допустим договора составим сами ( хотя это и сложно). Аренда ячейки с особым доступом — 3000 рублей. Выписка ЕГРП -500 рублей.  Регистрация права собственности — 1000 рублей. Оплата ЖКХ за 1 месяц — 2000-3000 рублей.
     
    Просто так без затрат неполучается 🙂
     

    • Ответить

      Я брал ипотеку без первого взноса. Так сложилась ситуация, что нужно было оформлять, а денег свободных, к сожалению, не было. Ситуаций очень много, когда это может понадобиться.
      Что касательно про реальность покупки недвижимости ниже рынка. Я скажу вам более, недвижимость можно купить не просто с хорошей скидкой, но и за 50%, 40% или 20% от её стоимости. Не верите? 🙂 Хм.. что ж.. вот и новая тема для поста. Так и быть, расскажу вам)

    • Ответить

      Алексей, отсутствие первого взноса — это не всегда плохой заемщик. По-настоящему богатые люди стараются взять все активы за чужой счет. Они знают цену деньгам, а за наличку берут только те, кто не умеет инвестировать и не знает куда деть деньги. Купить квартиру ниже рынка сложно — это да. Но также сложно было уволиться с наемной работы и жить на Самуи, как это было в моем случае. При этом все возможно если не сидеть на попе ровно, а действовать. Сделок на рынке много и вам нужен всего 1 вариант из 100, чтобы получить результат. Что касается времени на поиск сделки — увольтесь и займитесь недвижкой — вот и решение 🙂 По поводу оформления сделки — это вообще смешно. Шаблон договора берем в банке или в Интернете. Я себе делал сам. В Сбере выдача без ячейки в большинстве банков тоже. Регистрация — тут понятно. что платно, а остальное может оплатить и будущий владелец по обоюдной договоренности. Поэтому Алексей ваш вывод мягко скажем неубедительный и больше похож на отмазку, чтобы ничего не делать, а сидеть и ждать денег с неба. 

  2. Ответить

    Ярослав, одно вижу точно. Вы нашли тему и вопросы, которые действительно интересуют людей. Вы на верном пути. Удачи Вам!

    • Ответить

      Ирина, спасибо за добрые слова!

  3. Ответить

    Ярослав, а как узнать реальную стоимость квартиры, ведь в разных районах города они разные? Если вы нашли дешевую квартиру, то как правило ремонт в ней не делался лет 50 — нужно будет вкладываться хотя-бы в небольшой косметический ремонт, чтобы привести в нормальное состояние, а это, как раз и будет та сумма, из-за которой и снижена стоимость квартиры. Такие сделки могут пройти при варианте от 1500 тыс. руб., чтобы можно было окупить небольшой ремонт. А без ремонта, по рыночной стоимости будете продавать лет 10.

  4. Ответить

    Сергей, в зависимости от города реальную рыночную стоимость недвижимости можно найти на каком-нибудь интернет ресурсе. В Новосибирске, например, это сайт НГС: Ngs.ru, раздел недвижимость. В вашем городе также должен быть аналогичный вариант ресурса.
    Цена квартиры не только от ремонта зависит, много факторов. Я бы сказал так: почему квартиру продают дешевле существует бесчисленное множество вариантов. Главное — искать! Кто ищет, тот всегда найдет. Да, завтра вариант может быть и не попадется, но за пол года вполне реально найти супер вариант!

    • Ответить

      Ярослав, подскажите пожалуйста. У меня такая ситуация: я продаю квартиру за 4,5млн рублей, у покупателя есть 2млн, остальные он берет ипотеку. На стадии одобрения нашей квартиры в банке на ипотеку, нам сказали,что поскольку квартира на первом этаже,то первоначальный взнос за нее должен быть 50%, т е. 2,25млн, у покупателя этих 250тыс нет. Риэлтор говорит, что можно поступить так : мы напишем что получили 250тыс наличными под расписку, чтобы банк снял копию. Риэлтор утверждает, что это нужно только банку и оригинал останется у нас. А по факту в ячейке будут прописанные в договоре 4,5млн. У меня путем логических размышлений всеравно не сходится, откуда в ячейке возьмутся 250тыс, если мы их якобы уже получили наличными…Мой риэлтор уверяет что это популярная схема для одобрения… Что вы скажете?

      • Ответить

        Добрый день, Юлия.
        Я тоже не совсем понял.
        Давайте по пунктам разбираться:
        1. Стоимость квартиры 4 500 тыс.
        2. У покупателя реально есть наличных 2 000 тыс. + ???? тыс. ему дают в ипотеку.
        3. От покупателя необходимо наличных 2 250 тыс., т.е. 250 тыс. у него не хватает (и взять неоткуда).
        4. Вы пишите расписку как будто вы «получили» от покупателя эти 250 тыс. (по факту две расписки на 2 000 тыс. + 250 тыс.).
        5. В день сделки покупатель положит в ячейку свои 2 000 тыс. + 2 250 тыс. ему даст банк. 2 250 тыс., т.к. по данным банка будет так что 2 250 покупатель вам уже отдал наличными. В итоге вы теряете 250 тыс., т.к. они только на расписке существуют.

        Выводы.
        Эта схема распространена, если в договоре будет фигурировать сумма покупки вашей квартиры не 4500 тыс, а на 250 тыс больше, т.е. 4750 тыс.

        Тогда:
        По данным банка покупатель вам отдал наличными 2 250 и ещё на 2 500 даст ему ипотеку и положит эти 2500 в ячейку. В этом случае у вас всё будет сходится. 2 млн вы получите наличными и 2,5 млн. кредит от банка.

        Т.е. стоимость квартиры должна быть завышена.

  5. Ответить

    Ипотека все же лучше, чем снимать квартиру и платить за нее! Таково мое мнение

  6. Ответить

    Мы бы тоже хотели взять ипотеку без первоначального взноса.Снимаем квартиру 5 лет и накопить нереально.ведь нужно платить за аренду.И конечно лучше взять ипотеку и выплачивать помаленьку.И ты уже не будешь отдавать деньги какому то дяде или тете.а вкладывать в свою квартиру.Даже если выплатить придется больше и ты будешь соблюдать все порядки и платить каждый месяц.то хотя бы спать спокойно будешь.ведь никто не придет и не скажет чтоб съезжали

  7. Ответить

    Главное преимущество ипотеки без первоначального взноса заключается в ее доступности широкому кругу потребителей, например молодым людям, чей доход позволяет обслуживать кредит, но у которых отсутствуют сбережения.

  8. Ответить

    Привет Ярослав! Как насчет рефенансирования? Взять ипотеку без первоночального взноса, к примеру в Запсибкомбанке под процент 15,8. В сбербанке есть жилищный кредит на погащение в другом банке под процент 13,75. Как Вы думаете будет ли это одобренно и эфективно?

  9. Ответить

    Все-таки действительно нравится мне Ваш блог. Всегда очень интересно читать, включая и эту тему. 🙂

Добавить комментарий