Блог Ярослава Дмитриева

Как продать квартиру в ипотеке?

Привет, дорогие друзья!

Как продать квартиру, купленную по ипотеке? Такой вопрос возникнет рано или поздно почти у каждого обладателя квартиры, обремененной обязательствами перед банком. Но как же её продать, если долг перед банком еще есть, а реализовать квартиру нужно срочно? Об этом наш сегодняшний пост.

Часто возникают такие моменты в жизни, когда нужно продать квартиру, которая находится в ипотеке. Как правило, ипотеку берут на первое жилье или в связи с рождением ребенка на расширение/улучшение уже имеющегося жилья. Но жизнь не стоит на месте и появляется новый член семьи или наоборот семья распадается и снова возникает в жизни жилищный вопрос, но уже усугубленный наличием третьей стороны – банка.

По сути, квартира, купленная в ипотеку, нам не принадлежит. Мы живем в ней, платим  за коммуналку, носим ежемесячно деньги в банк за ипотеку, но реализовать её без его разрешения мы не сможем. В любой момент банк может нас попросить вернуть долг и выгнать из квартиры. Другой вопрос, что он в этом не заинтересован, так как ему выгодно получать от вас процентный доход.

Продать квартиру, купленную по ипотеке можно. Давайте выдохнем. Если этот вопрос у вас сейчас остро стоит, то нужно выбрать один из трех путей решения.

ВАРИАНТ №1
Погасить оставшуюся задолженность за счет потребительского кредита.

Как продать квартиру в ипотеке?Если у вас остался небольшой платеж, а наличных денег нет, то можно попробовать первый вариант продажи квартиры, купленной в ипотеку.

Алгоритм сделки достаточно простой:

  • Узнаем текущий остаток задолженности по ипотеке. Необходимо учесть, что если платеж аннуитетный (равными частями ежемесячно), то придется, в зависимости от банка, погасить проценты за текущий момент полностью и дата погашения может быть строго привязана к дате ежемесячного платежа.
  • Оформляем новый кредит на остаток задолженности.
  • Полученный кредит направляем на досрочное погашение кредита. В зависимости от платежа и банка погашение кредита может осуществляться автоматически или после написания заявления о досрочном погашении кредита. Проконсультируйтесь в вашем банке об условиях досрочного погашения кредита.
  • После закрытия кредита берем справку о его погашении и, если оформлялась закладная, получаем её на руки. Банк ставит на ней отметку о погашении кредита, и вы отправляетесь в юстицию. Возможен такой вариант, что вам потребуется представитель банка для погашения записи в юстиции, тогда вам нужно согласовать этот момент с кредитным инспектором банка.
  • Снимаем обременение в юстиции и одновременно регистрируем договор купли-продажи по квартире, купленной в ипотеку. Вам понадобятся следующие документы: паспорта всех собственников и их личное присутствие, если это не возможно, то нотариально заверенная доверенность; свидетельство о праве собственности, письмо из банка о погашении кредита и его копия, закладная. Покупатели приносят остальные документы: паспорта, договор купли-продажи, госпошлину за регистрацию сделки, если была ипотека, то документы по ипотеке.
  • Через три-пять рабочих дней вы получите свидетельство с отметкой о гашении ипотеки и отрегистрированный договор купли-продажи.

Плюсы первого пути:

  • Относительная простота.
  • Скорость проведения сделки.

Минусы:

  • Могут отказать в кредите т.к. имеется долговая нагрузка в виде ипотеки и можно не пройти по платежеспособности.
  • Большой платеж. Так как потребительский кредит выдается максимум на 5 лет, то значительно вырастает ежемесячный платеж.
  • Увеличивается переплата. Проценты по потребительскому кредиту значительно выше, чем по ипотеке, поэтому ваша переплата будет больше.

В общем, если вам очень надо продать квартиру, купленную по ипотеке и вам не жалко переплачивать, то первый вариант вам подойдет.

ВАРИАНТ №2
Гасим ипотеку за счет ипотечного кредита покупателя.

В настоящее время крупные и не очень банки выдают специальные ипотечные кредиты на приобретение квартиры купленной по ипотеке. Если ваш покупатель планирует купить вашу квартиру по ипотеке, то этот вариант вам очень подходит.

Существуют две разновидности такого варианта кредитования: ипотека покупателя оформлена в одном и том же банке с приобретаемой квартирой и второй вариант, если квартира в обременении в другом банке.

Алгоритм сделки следующий:

  • Идем в банк и уточняем наличие возможности проведения такой сделки. Если ипотека взята в этом же банке, то, как правило, проблем не возникает. Если в другом, то необходимо уточнить о наличии возможности провести такую сделку.
  • Собираем пакет документов для банка покупателя: договор по ипотеке, справка об остатке задолженности по ипотеке, график платежей, реквизиты для погашения кредита.
  • В зависимости от банка могут сразу понадобиться документы на квартиру (свидетельство о праве собственности, паспорта собственников, выписка из домовой книги, справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, оценка, технические документы по квартире).
  • После одобрения сделки со стороны банка мы проводим гашение ипотеки. Деньги банком перечисляются на счет для гашения и в зависимости от вида платежа (дифференцированный или аннуитетный) происходит закрытие кредита, либо в дату перечисления денег, либо в дату ежемесячного платежа.
  • Дальше все оформляется как в первом варианте.

Плюсы:

  • Не надо искать деньги на погашение остатка задолженности.
  • Относительная безопасность сделки.

Минусы:

  • Много бумажной волокиты с банком.
  • Длительный срок проведения сделки.

Второй вариант продажи квартиры, купленной по ипотеке, подходит для тех, у кого есть достаточно много нервов и времени для работы с банком.

Вариант №3
Гашение ипотеки за счет денежных средств покупателя.

Как продать квартиру в ипотеке?

Если у вашего покупателя есть достаточная сумма наличности, чтобы погасить за вас задолженность перед банком, то вам крупно повезло. Так как это вариант продажи квартиры, купленной в ипотеку наиболее комфортный для вас.

Алгоритм сделки:

  • Вы получаете от покупателя наличные для погашения ипотеки по расписке.
  • Гасите ипотеку.
  • Получаете остаток от продажи квартиры денег по договору купли-продажи.
  • Оформляете сделку в юстиции аналогично варианту №1.

Плюсы:

  • Нет волокиты с документами.
  • Быстрое оформление сделки.
  • Нет финансовых затрат с вашей стороны.

Минусы:

  • Возможны конфликтные ситуации в случае расторжения сделки.

Вариант №3 очень выгоден для тех, кто решил продать квартиру, купленную по ипотеке. Но, увы, не так просто найти человека с крупной суммой наличных.

Итак, сегодня вы узнали три способа как продать квартиру, купленную по ипотеке. Это: погасить ипотеку за счет потребительского кредита, погасить за счет ипотечного кредита покупателя и третий вариант, погасить ипотеку за счет покупателя.

Есть ли у вас сейчас необходимость продать квартиру, купленную по ипотеке? Напишите в комментариях.

2 комментария

  1. Ответить

    Вопрос о том, может ли быть выставлена в продажу квартира, находящаяся в ипотеке, очень важен. Многие владельцы недвижимости не знают, что продать можно даже то жилье, за которое они еще не рассчитались с банком.

  2. Ответить

    Поэтому следует запастись терпением и идти к своей цели. Прежде чем рассмотреть, как можно продать квартиру, находящуюся в ипотеке, хотелось бы отметить, что существуют некоторые банки, у которых весьма проблематично получить разрешение на продажу.

Добавить комментарий